2011年9月10日，江西財(cái)大EMBA總裁班29期的同學(xué)在結(jié)束了國(guó)世平老師一天的《資本運(yùn)作》課程后，晚上7：30們齊聚富瑞大酒店12樓會(huì)務(wù)中心，開(kāi)展了第一次學(xué)習(xí)交流活動(dòng)，會(huì)議由班主任簡(jiǎn)小琴主持，與會(huì)同學(xué)對(duì)此次《資本運(yùn)作》課程進(jìn)行了深入的交流和探討，并對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)和產(chǎn)業(yè)信息等問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的溝通。

一、 預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

       來(lái)自世紀(jì)風(fēng)情實(shí)業(yè)有限公司的總經(jīng)理鄭鍥，從1988年就開(kāi)始跟進(jìn)中國(guó)的土地制度，1992年進(jìn)入房地產(chǎn)、金融行業(yè)工作，其公司開(kāi)發(fā)的樓盤《世紀(jì)風(fēng)情》也是全省唯一入選“全國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ臉潜P”，有著豐富房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的鄭鍥認(rèn)為國(guó)家不可能在短時(shí)間內(nèi)極度打壓房地產(chǎn)行業(yè)，理由是：
     （一）城市建設(shè)中的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等都需要大量的財(cái)政收入去維持，中央與地方政府存在約12億的財(cái)政缺口，需要地方政府自己去增收，而地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)自土地，“土地財(cái)政”在短時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變；
     （二）政府通過(guò)房產(chǎn)稅增加財(cái)政收入、打壓房產(chǎn)的成效甚微。重慶作為今年房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收城市，只收到了約4000萬(wàn)的房產(chǎn)稅，而在南昌，僅《世紀(jì)風(fēng)情》一個(gè)樓盤上交的稅收就超過(guò)了1.5億。
因此，中央政府與地方政府之間一定會(huì)有相應(yīng)的妥協(xié)，短時(shí)間內(nèi)不可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行過(guò)分的打壓，南昌現(xiàn)在的房?jī)r(jià)均價(jià)在7000元/米2，雖然價(jià)格略高，但也屬正常水平。談及房?jī)r(jià)在未來(lái)5—10年的走勢(shì)時(shí)，鄭鍥同學(xué)的看法是：一線城市下降、二線城市穩(wěn)中有降、三線城市有升有降，并存在一定的發(fā)展空間。

       同樣從事房地產(chǎn)行業(yè)的羅志偉同學(xué)也表述了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為房?jī)r(jià)跟股票一樣，有升有降，是很正常的波動(dòng)，但房地產(chǎn)的價(jià)格是一定會(huì)呈上漲趨勢(shì)的。以北京為例，6環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)15000元/米2，現(xiàn)在均價(jià)還未超過(guò)20000元/米2，但在未來(lái)達(dá)到3~5萬(wàn)元/米2是肯定的，因?yàn)橹灰鞘性诎l(fā)展，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，房?jī)r(jià)也一定會(huì)跟著上漲，現(xiàn)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)都不比中國(guó)低。

          而周付貴同學(xué)卻持不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為南昌在下半年到明年期間，房?jī)r(jià)一定會(huì)出現(xiàn)新拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào)。理由是：
        （一）“土地財(cái)政”是有限的，不可能無(wú)限使用；
        （二）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不能推動(dòng)整個(gè)GDP的增長(zhǎng)，社會(huì)的發(fā)展還存在很多不確定性。

       二、增加了對(duì)資本市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。
       房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展也推動(dòng)著諸如水泥、基建、投資等產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)都在尋求更好的突破。通過(guò)一天的《資本運(yùn)作》課程學(xué)習(xí)，大家對(duì)資本市場(chǎng)有了更深入的了解，但在具體的實(shí)際操作中，還存在很多的疑問(wèn)，因此，專業(yè)從事這方面工作的董德順同學(xué)給大家補(bǔ)充了更多的專業(yè)知識(shí)。

        一般而言，對(duì)于股權(quán)融資，企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)路徑依次是風(fēng)險(xiǎn)投資（VC）、私募股權(quán)基金（PE）、IPO（Initial Public Offering:首次公開(kāi)募股 ）融資、后續(xù)股權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券，最后通過(guò)兼并、收購(gòu)對(duì)行業(yè)資源進(jìn)行整合。現(xiàn)在國(guó)家對(duì)上市公司的審核非常嚴(yán)格，要看企業(yè)是否擁有持續(xù)盈利的能力。在談及企業(yè)與私募公司公司的接觸，董德順也給同學(xué)們提了個(gè)醒，現(xiàn)在社會(huì)上的很多私募公司都是皮包公司，一開(kāi)始就要求企業(yè)交壓金的私募公司不值得考慮，正規(guī)公司會(huì)綜合考察兩三百家企業(yè)，只挑選出一兩家有發(fā)展前景的企業(yè)進(jìn)行投資。
同學(xué)們對(duì)資本的運(yùn)作產(chǎn)生了濃厚興趣，紛紛陳述各自觀點(diǎn)，表示今后會(huì)更加關(guān)注資本市場(chǎng)的發(fā)展。

        三、人脈即財(cái)脈，交流促發(fā)展
       真誠(chéng)溝通，快樂(lè)學(xué)習(xí)。通過(guò)晚上近兩小時(shí)的交流，同學(xué)們不僅增長(zhǎng)了課堂之外的知識(shí)，還發(fā)現(xiàn)了自身的不足，了解了更多同學(xué)的實(shí)際情況，并提出了很多班級(jí)文化建設(shè)意見(jiàn)，增強(qiáng)了同學(xué)之間的情誼。

       來(lái)自萍鄉(xiāng)市政協(xié)委員、萍鄉(xiāng)市書法協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)——胡迪同學(xué)當(dāng)晚更是即興提詩(shī)一首《從現(xiàn)在開(kāi)始重新規(guī)劃》，將此次的交流活動(dòng)推向高潮，這首詩(shī)也得到了程輝和歐陽(yáng)青同學(xué)的共同斟酌，現(xiàn)摘錄此詩(shī)與同學(xué)們分享：

曾經(jīng)對(duì)母親說(shuō)
我渴望長(zhǎng)大
擁有挺拔的身軀
才能龍行天下
才能無(wú)懼冬夏

稿件來(lái)源：馮珍    （EDP中心項(xiàng)目部）
圖片來(lái)源：簡(jiǎn)小琴（EDP中心項(xiàng)目部）
稿件編輯：戴放    （EDP中心宣傳部）

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